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スタッフブログ

補強していたのに土砂崩れ?どうして?

神奈川県逗子市でがけ崩れがおき、通行していた女性が巻き込まれて亡くなる、という痛ましい事故が起こりました。
現地を地図等で確認してみると、なぜこのような事故が起こったのか、おぼろげながら想像がついて来ました。

いくつか、事故が起こった理由として考えられるものを挙げてみます。

※あくまでも現地の地図などから想像できる事由であって、原因を特定しているわけではありません。ご容赦ください。

①土地所有者ががけ地の整備を行わなかった
 航空写真等で見ると、がけ部分の傾斜がかなり急勾配になっており、安息角(土が崩れ始める角度)を超えているように思われます。
 がけ部分が建築敷地(建物建築時の敷地面積対象)に含まれているのであれば、この部分の整備も役所や建築確認機関から指摘を受けたと思われますので、おそらく建築敷地の対象外となっているか、がけ部分の所有者は別の方と思われます。

②建物の重量によってがけが横滑りした
 現地はがけの上にマンションが建っていますが、こちらの建物の重さでがけが滑った可能性もあります。
 本来ならばマンションのような建物の重量は基礎杭を通してはるかに地下側にある支持地盤へ伝えられるはずですので、建物重量によってがけ崩れが起きたとは考えづらいのですが、基礎杭が十分に支持力(建物を支える力)を得られていなかった場合、建物が沈下してがけ部分に重さがかかってしまう可能性があります。
通常の場合
ファイル 19-1.png
支持が不十分だった場合
ファイル 19-2.png

③日当たりが悪かった、水はけが悪かった
 目撃された方のお話だと崩れ落ちた土はパラパラとしていた、とのことですが、現地の水はけが悪かったために水分を多く含んだ土が崩れ落ちた可能性はあります。
 また、今回のがけは北北東向きの斜面で、南側にはマンションが建っていたために日当たりが非常に悪かったと思われます。
斜面でも草木が繁茂していれば、その根によって地滑りが抑制されたりする場合があるのですが、日当たりが悪ければ植物の成長は遅くなってしまいます。

等々、理由を挙げてみましたが、いかがでしょうか。
単純にがけ部分が急勾配すぎた(整備不足)とみるべきではないか、と思います。

ちょっと技術的なことを書くと(大した内容じゃなくても)文章が固くなってしまうのが悩みどころです(^^;

基礎は動かない

こんにちは!ぴーなっつ不動産です!

外構工事の際に問題になるのが、想像したとおりにお庭を作れないこと。

想像通りになるように工事すればいいじゃん、と言えばその通りなのですが、その時に問題になることが一つ。

もう建ってしまっている家は動かないよ!ということ。
建物の基礎は地面の上にがっちり! コンクリートで造られているので、動かしようがないのです。

どうしても○○にできない、という状況は大まかに言って2パターン

・スペースがないから設置ができない
・高低差が大きいので吸収しきれない

・スペースがないから設置ができない
 例えば、カーポートを設置したいとき。何とか車が入るスペースにカーポートをつけようとしても、車の横幅よりもカーポートの横幅の方が大きい!ので設置できないかったり、奥行きがなくて物置が設置できないといったお話をよく聞きます。

・高低差が大きいので吸収しきれない
 家を建てるとき、建物配置図を見ることになると思います。配置図に記載されているのは、敷地内での建物の平面的な配置。土地の高さも記載されてはいますが、平面上に記載された高低差をイメージするのには慣れが必要です(^^;
高低差が大きく、階段などを後々設置しないといけない!となったり、フラットなお庭を作れなかったりします。

建物が完成してから外構を計画する、というのが一般的な建築計画の流れですが、建物の基礎が動かないので外構計画の自由度が低すぎるのです。

あとから変更がきかないので、どうしても不満が残ってしまうもの。
建物の計画段階で、外構の仕上がりを検討しておきましょう!

職人の腕前の源とは・・・?

DIY作業では、仕上げがどうしてもうまくいかないもの。
職人さんはどうしてそんなに上手にできるんだろう、ってついつい思ってしまいますよね。

もちろん職人はプロなので、上手にできて当たり前、と言えばその通りなのですが、いくつかの経験的なコツを除いて、実はそれほど素人と腕前の差はないのです。(もちろん、モノによりますが(^^;)

まだハタチそこそこの職人さんでも、スイスイ作業していけるのはこなしている数と慣れもさることながら、

「作業に使う道具と作業スペース」が違うからです。

普段お庭でDIYをするという方、例えば簡単な木工をする場合のことを考えてみると・・・

・材料を購入して
・お庭に搬入
・長さを測って墨出し
・いったん材料を整理してスペース確保
・のこぎりでギコギコ
・パーツを並べて組み合わせ方を確認
・Aパーツ+Bパーツの組み合わせ
・Cパーツの組付け
   ・・・・・・
・塗装→完成

となります。

最初に作業内容を確認していても、なかなかうまくいかないもの。組み立ててみたら寸法が違ったり、加工時に勢い余って切りすぎてしまったり、材料が足らないことに気が付いたりします。
こうした細かな想定違いが原因で作業がスムーズに進まなくなってしまうのです。
また、作業スペースが十分にあるかどうかもかなり作業性に影響を及ぼすもの。スペースの確保のため、一工程ごとにいちいち作業中断しなければならないのはかなりのストレスです。

職人さんの作業ペースが早く見える理由の一つは、新築時や改築時に、室内にあるものをすべて取っ払って、作業スペースを確保していること。その結果、作業がしやすくなります。

そしてなにより違うのは、作業に使う道具が違うこと。木材をカットするにしても、ノコギリなんかじゃなくて丸ノコでまっすぐに一発です。
作業を楽にするために、作業台に工夫をして手製のガイドをつけたりもしています。切り欠きも電動工具でさらっとやれちゃいます。

時間を使わないで作業をこなしていくことが必要なので、その分早くできるようにする努力は惜しみません。

作業自体に楽しみがあるDIYですが、だんだん大規模なことをやりたくなったら電動工具の導入も検討してみてください。
レンタルもあります。

カーネル・サンダース

私実は、時々猛烈にケンタッキー・フライド・チキンを食べたくなる病気にかかっております。(^▽^)/

クリスマス期間が一番の書き入れ時になっているイメージですが、いつ食べてもおいしい。好きな人からすると、中毒性があります。

ケンタッキーと言えばカーネル・サンダース。
しかし(もちろん)この名前は本名ではありません。
日本では「カーネルおじさん」と呼ばれることのあるひげのおじさんの本名はハーランド・デイヴィッド・サンダース。
どこにもカーネルなんて表記はありません。もちろんカーネルが名前というわけでもありません。

カーネルとは、日本語で大佐のこと。サンダース氏がケンタッキー州から名誉大佐に任命されたことで付けられる敬称です。

「カーネルおじさん」だと、「大佐おじさん」となってしまってちょっと意味が分からなくなってしまいますネ。

「大佐殿」程度の意味で短く「カーネル」とだけ呼ぶのが正解のよう。「カーネルバレル」は「大佐の樽詰めチキン」です(`・ω・´)b

今日のお昼は大佐の樽詰めチキンです( ̄▽ ̄)

ハウスメイクはDIYで

お家を新築される際にお客様がいろいろと検討なさると、出来るだけ収納は増やしたい、内装のこだわりポイントはここ、オプションでカーテンはこれ、外構はできるだけ華やかに、とこだわりを詰め込んだお家になるものです。

弊社では住宅ローンも取り扱っているため、お客様が家づくりのどのようなポイントでお金を使っているか、拝見する機会があります。
その際、住宅ローンでの借入はかなりまとまった金額なので、普段ならできないような大きな工事を追加で盛り込まれることが多いです。

ですが、それなりに施工業者の作業内容を知っている身からすると、実は自分でもできる工事なんだけどなぁ・・・と思うこともあります。

もちろん、職人さんに施工してもらった方がきれいで、仕上がりも早く、満足のいく仕上がりになることも多いです。しかし、工事にかかる金額は材料費よりも高くなります。(職人さんや工務店はそれを仕事にしているのですから、当然です。特に現場では、人を動かすということはお金がかかるということです。)

また、追加工事の内容を考えると追加の金額がカツカツだなと思うこともあります。そのような状況でも手を抜かない、プロ意識の高い職人さんもいますが、利益が取れない現場は早く終わらせて次へ行こうと考えて雑な工事をする方もいます。
そのような手抜きを防ぐのがハウスメーカーや工務店の仕事なのですが、それでもずっと一つのお家に張り付いていられないので、どうしても見落とす部分が出てきます。
家づくりの際にその家のことを一番考えられるのは、やはり家を建てようとするお施主さんなのです。

最近はネット販売やホームセンターなどでも、かなりDIY部材が充実しています。ちょっとした棚からクローゼットの扉や壁紙、ウッドデッキに至るまで、内装や外構の工事が思った以上に簡単にできるような環境が整ってきました。さらに、買ってしまうと置き場所のない工具なども、ホームセンターで借りることができる場合もあります。
DIYで仕上げると、材料費以外は基本的にお金がかからないのも魅力。
業者に発注すると金額が大きくなってしまい、どうしてもローンに組み込まざるを得ない工事でも、DIYなら少しづつ材料を買い足していけるのでドカンとお金を払わずに済むことが多いです。
もちろん、きれいに仕上げるためには慣れと経験が必要なのですが、その過程も楽しむのがDIYの流儀。施工方法についても、動画で作業内容を見られたりするので間違いづらくもなっています。
DIY生活でお家を充実させていくことを楽しめれば、自分の家にもっと愛着が沸いてくるはずです。


多くの方にとって(私にとっても(^^; )家を買う、というのは一生の住み処を得るということ。できるだけ理想を叶えたい、と思われるのは当然です。

けれど、その際に支払っているお金は住むところを買っているお金ではなく、
残りの生活を楽しむために支払っているお金のはずです。

家づくりをしている最中の方は、契約金額が大きいためかどうしても気が大きくなって、簡単に追加工事を決めてしまいがち。

DIYで作る、という選択肢があると、ポンと追加工事を決める前にどの部分は追加にするのか、どこは自分で作業するのか、ということが考えられて、家づくりの幅が広がると思います。

防災観点上の土地選び

 今年は東日本へ台風の直撃があり、多数の方が避難することになりました。特に千葉県では台風被害が大きく、今も復旧まで大いに時間がかかる状況です。
台風の被害に遭われた方、また今も不自由な生活を送ってらっしゃる方には、心よりお見舞い申し上げます。

 我々が運営しているエリア、千葉県北部や茨城県南部でも計画運休、停電などによるライフラインの停止があり、道路も河川増水によって埋まる有様、自然災害の恐ろしさを目の当たりにしました。
 今回のような事態になった際、避難経路や避難場所の確認も重要ではありますが、災害にあった場合の被害が予想しやすいところに不動産を購入することが大切です。

今回の台風の場合、

・建物周囲に風を防ぐ遮蔽物があるか
・周囲の河川水位よりどの程度地盤が高いか
・がけからどの程度離れているか、擁壁はきちんと建築確認が取れているか
・避難経路となる道路は低いところを通らないか

などが確認できればある程度被害は抑えられると思われます。
また、十分でないところがあれば、そこから起こるリスクに備えておくことで対処可能になります。

・風を防ぐものがない
⇒屋根などが飛ばないように補強する、生け垣を高くして防風とする

・河川水位よりも低い
⇒水位情報を確認して、危険水位に達するよりも早く避難開始する

・がけから離れていない
⇒擁壁によってがけの補強を行う、降雨量が多い場合は地滑りなどに備えて避難する

・避難経路が低いところを通る
⇒別経路を検討する、不可の場合は垂直避難を検討する

 災害がないに越したことはありませんが、予期しない被害に見舞われると立ち直る気力さえも奪われてしまうもの。
起こりうる被害を予想して備えておくことで、災害時も適切な行動を採ることができ、被害を抑えることができるはずです。

 すでに不動産をお持ちのお客様、災害があった場合に起こりうる被害をご検討ください。
今不動産購入を検討されている方、絶対に安全な場所は残念なことにありません。どんな場所でも、起こりうる事態を想像することで、今後の備えとなります。

井戸と神様

上水道が普及していく中、まだまだ井戸が現役で稼働しているところは日本中にあります。
場所によりますが、弊社のある柏市内は5~10mほど掘削すれば水が出るところが多いようで、水道の敷設前に建てられた家などでは井戸のポンプが裏庭などにおいてあることが多いのです。

実家で井戸を使っていたことがある、というような人でなければ、井戸と言われると映画「リング」に出てくる「掘り抜き井戸」を想像すると思いますが、
ファイル 10-1.jpg

井戸掘り技術が進歩した日本ではこういうタイプの井戸はそれほど多くありません。

弊社のあるあたりで多いのはこのような、「打ち込み井戸」タイプ。
ファイル 10-2.jpg
地下まで直系5~20センチ程度のパイプが打ち込んであり、その中からポンプで水を吸い上げます。
井戸水から水道に切り替えた際、このような井戸を取り毀すこともなく、そのまま残してあることが多いのです。

いざ壊そうとしても、井戸には神様が住んでいらっしゃるとして、職人さんたちも壊すのを嫌がります。
井戸を閉めるにもきちんとした手順があって、

・お払いし
・井戸を埋戻しし
・井戸の神様が苦しくない様、息抜き(細いパイプ)を入れる

等の対処をしなければいけません。

タピオカブームですが・・・

最近はやりのタピオカ!ですが、弊社のスタッフがこんなことを言い出しました・・・

「タピオカをたい焼きに入れたら最高においしいじゃないか?」


・・

・・・


実は10年前にタピオカ入りのたい焼きは一度ブームになっているのです・・・

それは

「白いたい焼き」

です。

白いたい焼きのもとの粉がタピオカ入りなのです。
確かに、あのもちもちした食感は、タピオカっぽいかも!!♪

一時期少しだけはやりましたが、すぐに下火になってしまった白いたい焼き。

時代を先取りしすぎてしまったんでしょうか・・・(´・ω・`)

土地の高低差

こんにちは!ぴーなっつ不動産スタッフの畑中です。

千葉県で不動産の売買にかかわるようになって、千葉も東京も不動産の中身は変わらないな・・・などと高を括っていた私ですが、今まで東京都内、特に台東区や隅田区に住んでいたために考えたことのない落とし穴がありました。

それは・・・土地の高低差が大きい!ということです!

墨田区というと、江戸時代以前は干潟やもしくは海の中だったところ。土地もほとんどが平らで、隣地との高低差なんてほぼありませんでした。

ところが、いざ千葉に来て実際の物件を目にしてみると、、、

ファイル 5-1.jpg

隣地との高低差が結構とんでもない・・・

この写真程度なら東京の不動産でも当然ある程度なのですが、

ファイル 5-2.jpg
こんなのや・・・

ファイル 5-3.jpg
これは見た瞬間「土地じゃなくて山じゃん!」と思ってしまいました・・・汗

こういう時は、
ファイル 5-4.jpg
ファイル 5-5.jpg
土地を均して、余った土は捨てるのですが、予想外の出費になってしまいます・・・ドクロ

とはいえさすがに千葉で不動産に携わっていると、こんなことは当然織り込み済です♪

土地を掘ったり、均したり、手間と費用は少ないに越したことはありませんが、それだけで土地選びはできませんよね。

まずはどういう計画にするのか、どのぐらいコストがかかるのか、確認したい、となったとき、現地で不動産屋にきいてみてください。

なお、手前味噌ながらぴーなっつ不動産の強みは土地の工事にも強いところですハート
皆様、一緒に物件を見に行きましょうハート
御来店をお待ちしていますハート

土地の形状について

みなさまが家探し、土地探しをするときに、土地の形が気になることがあるかとおもいます。

南向き・きれいな長方形の土地がよいのはもちろんですが、そういった土地は他と比べて金額が高めなことが多いもの。

そんなとき、

「坪数のわりに金額が安い!」

と思って見てみると、こんな形の土地だった・・・。なんてことがよくあります。

ファイル 4-1.png

この細長い部分を、「敷地延長」と言い、敷地の接道義務を果たすために延びている部分です。

これって、土地についてはよくある話。場所によって相場はもちろんありますが、値段と土地の形はトレードオフの関係なのです。

つまり、値段≒地形の良さ と一つにまとめて捉えられます。

家選び、土地選びの条件を一つ減らせます!

また、家の扉から道路まで距離があるので、

子供が道路に飛び出すのを防ぐという意外な効果も。

実際の敷地延長部分の写真を見ていただくと・・・
ファイル 4-2.png


奥行きたっぷり!敷地延長部分が道路まで続いていますが・・・
ファイル 4-3.png


なんと敷地面積が167坪!(敷地延長部分含む)というびっくり物件!
ファイル 4-4.jpeg


車を置くスペースも十分。道路に見えますが私有地なので、両サイドを花壇にしてもよし、お好きなように使っていただけます。

今回は一例ですが、地図で見るだけで終わらせず一度現地を見てみると、自分がその場所でどういう生活をするかすんなり想像できたりするもの。

みなさま、ぜひ一度、ぴーなっつ不動産にお越しいただき、ご相談くださいませ♬

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